VAT w najmie nieruchomości

Opodatkowanie VAT najmu wynika wprost z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Do przedmiotu opodatkowania należy przede wszystkim wykorzystywanie rzeczy w sposób ciągły do celów zarobkowych. W związku z tym, każdy kto wynajmuje lub wydzierżawia nieruchomość, musi się liczyć z tym, iż będzie musiał zapłacić podatek VAT. Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to najem prywatny, czy też najem w ramach działalności gospodarczej. Ponoszenie opłat związanych z mediami, czy też jakichś dodatkowych opłat np. zarządzanie opłatami w związku z spółdzielnią. Popularnie tego typu działania nazywane są refakturowaniem. Refakturowanie można ująć jako element samej umowy najmu lub być osobnymi czynnościami na rzecz najemcy. Normy prawne przewidują jednak kilka zwolnień w kontekście najmu, które można wykorzystać.

Czynny podatnik VAT oraz zwolniony

Podział na podatników czynnych VAT oraz zwolnionych jest cechą związaną wyłącznie z tym podatkiem, nie spotkamy się z czymś takim w obrębie podatków dochodowych. Niemalże każdy, kto uzyskuje niskie obroty, może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego. W roku nie mogą one przekroczyć 200 tys. zł.. Osoby, które mają taki dochód, uzyskują status zwolnionych z podatku VAT. Przekroczenie tej kwoty z automatu sprawia, iż trzeba odprowadzić podatek VAT. Wymagalne stanie się złożenie formularza VAT-R. Z tego zwolnienia nie będą mogły skorzystać podmioty gospodarcze, które swoją siedzibą mają poza granicami kraju.

Najem lokali mieszkalnych

Zwolnienie podmiotowe nie należy do jedynego, które obowiązuje w zakresie podatku VAT. Występuje również grupa zwolnień przedmiotowych. W zgodzie z normami prawnymi zwolnieniu podlegają nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, które są związane z celami mieszkalnymi. W tym przypadku obrót nie ma żadnego znaczenia. Oznacza to, iż wynajem mieszkań dla pracowników, traktowany jest jak najem na cele mieszkalne.

VAT a opłaty lokalne

Rozliczenie opłat dodatkowych może przybierać różnorakie formy:

• ryczałt,
• opłaty,
• wliczanie pewnych opłat do czynszu.

Można przyjąć perspektywę, gdzie mamy do czynienia z jedną opłatą jednolitą lub rozdzielonymi usługami, które będą niezależne od siebie. Dostawy mediów uważane są za niezależne świadczenia, gdzie najemca ma prawo decydować o wysokości opłat. Taka perspektywa obowiązuje zwłaszcza, gdy odrębnego zużycia tych mediów w oparciu od odrębne liczniki. Wszystko musi być określane na podstawie odrębnych kryteriów w ramach umowy. Zważając na to, iż większość najemców oddziela opłaty za media od opłat związanych z czynszem, to warto wiedzieć, iż ma to swoje skutki dla podatku VAT. W praktyce oznacza to, iż najemca świadczy kilka odrębnych usług na rzecz wynajmującego. Jeśli, lokal wynajmowany jest na cele mieszkalne, to odsprzedaż mediów zwolniona jest z podatku VAT. Bowiem w zgodzie z normami prawnymi zwolnione z podatku od nieruchomości są właściciele lokali mieszkalnych, którzy tworzą wspólnoty mieszkaniowe. Niestety podobnym zwolnieniem nie zostały objęte lokale, które są własnością spółdzielni. Podobna sytuacja będzie miała miejsce w przypadku domu jednorodzinnego, niestety trzeba będzie zapłacić podatek VAT.

Opłata za wcześniejsze rozwiązanie umowy

Jeśli najmujący wymaga od osoby wynajmującej jakiejś opłaty za przedwczesne rozwiązanie umowy, to jest ona traktowana jako obrót związany z najmem. Co oznacza, iż zapłacimy od tej kwoty taki sam podatek, jak od najmu. Nie można traktować tej kwoty jako nieopodatkowane odszkodowanie.

Faktura za wynajem mieszkania

Normy prawne wskazują wyjątki w kontekście wystawiania faktur:

• na rzecz osób, firm, które nie prowadzą działalności gospodarczej,
• na rzecz czynności, które są zwolnione od opodatkowania,
• na rzecz osób dokumentujących usługi odsprzedaży mediów.

W przypadku najmu na cele mieszkaniowe faktura musi zawierać:

• datę wystawienia,
• numer kolejny,
• imiona, nazwiska, nazwy podatnika oraz nabywcy wraz z adresami,
• rodzaj usługi oraz ich zakres,
• cenę jednostkową usługi,
• kwotę należności ogółem,
• wskazanie podstawy prawnej do zwolnienia z podatku VAT.

Jeśli osoba prowadząca działalność gospodarczą prowadzi kasę fiskalną, to do faktury będzie musiała dołączyć paragon.